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中期收入下降58%,瑞安房地产缺乏后续?

新鸿基、九龙仓和新世界等港资房地产公司,它们在香港的标志性建筑令人难忘。

另一个香港投资的房地产相当特别。它的里程碑不是在香港,而是在上海。

新天地是它的财产。

众所周知,上海新世界一直是中产阶级的聚集地。

富人聚集的上海虹桥也有自己的资产。

这就是瑞安房地产,它在上海很受欢迎。

谈到瑞安房地产,这只是对财富和高端房地产的认可。

然而,随着内地住宅企业的崛起,瑞安房地产似乎没有在内地全面建设。

瑞安房地产今天还好吗?中期收入下降58%,平均售价从8.7万元降至3.92万元,降幅减半。8月28日,瑞安房地产(00272-HK)公布了2019年中期业绩。财务报告显示公司收入减半。这是否意味着公司的业绩一直低迷?2019年上半年,瑞安房地产收入为79.02亿元,较2018年同期的190.32亿元下降58%。

收入减半的主要原因是这一期间房地产销售的贡献减少。

上半年,瑞安房地产确认房地产总销售额为78.17亿元,较2018年上半年的178.99亿元下降56%。

公司财产销售确认书减半的原因并不是瑞安的财产销售极其糟糕。

2018年,由于上海瑞虹新城1、7号地块的出售,公司本期出资149.81亿元。

排除这两项非经常性收入,该公司已确认,2019年上半年房地产销售额增至51.06亿元,比2018年上半年的28.99亿元增长76%。

然而,从财务报告中可以看出,虽然瑞安的房地产销售是平衡的,但房子的平均售价已经大幅下降。

瑞安的房子也不贵?根据财务报告,该公司的平均售价(不包括处置其他资产)减半,从2018年上半年的87000元降至2019年上半年的39200元,降幅为55%。

公司的业绩会持续下去吗?如果一家公司的收入急剧下降,这是一个非常令人担忧的信号。

如果公司连收入都没有,那它怎么运作呢?

同样的道理,上半年营收滑坡,是否意味着瑞安房地产业绩后继乏力?这个问题的答案显然应该否定的。同样,上半年收入的下降是否意味着瑞安的房地产表现疲软?这个问题的答案显然应该是否定的。

首先,今年上半年销售额下降是由于非经常性损益。

该公司去年出售了几块土地,导致业绩急剧上升。

从公司的历史销售业绩来看,Wind数据显示,公司每年可以保证一定的物业销售收入。

总体而言,2014年和2017年的销售额相对较小,而其他年份相对稳定。

瑞安房地产作为高端商业地产平台,越来越相信商业地产是公司的未来,并将商业地产列为公司的经常性收入。

受上海新世界、虹桥天地等上海强大核心资产的推动,今年上半年,公司综合租金及相关收入从2018年上半年的9480亿元上升至11.07亿元,增幅为17%。

上半年,公司房地产投资组合(包括合资企业及关联公司持有的房产)产生的租金及相关收入总额为12.02亿元,其中74%的租金及相关收入来自上海房地产投资组合,其余来自中国其他城市。

目前,公司在上海、南京、佛山、武汉等地有9个项目,约有420万平方米的建筑面积可供出租和出售。

其中,只有公司在上海拥有零售写字楼总建筑面积165万平方米,其中53%的总建筑面积已经完成收租,其余面积正在开发中。

2019年6月30日,该公司上海房地产投资组合的总资产价值约为420亿元,比2018年底的340亿元增长24%。

公司能否依靠商业地产稳步发展?正如瑞安房地产在其财务报告中所说,该公司正在向商业地产租赁、业主和资产管理公司转型。

事实上,瑞安房地产在外界眼中一直是一个成功的商业地产开发商。

然而,在国内住宅企业崛起的几十年中,商业地产开发商在赚钱能力上肯定无法与住宅开发商竞争。

从瑞安近年的销售规模来看,瑞安房地产仍然相对有能力成为商业地产。

为了增加上海核心地区商业地产的权益,该公司在今年上半年进行了两次权益收购。

2019年3月15日,公司完成了布鲁克菲尔德在中国新天地控股(以下简称CXTD)的权益收购。

CXTD现在是集团的全资子公司。

另一项收购于2019年6月20日在上海企业世界5日完成。

然而,中国对写字楼的需求仍然疲软,贸易摩擦也加大了零售物业的下行压力。商业地产能支持公司未来的持续业绩增长吗?这是个问题。

财务报告显示瑞安房地产公司仍在收购这块土地。

今年6月,公司以1.48亿元的价格完成了南京江南水泥34.8%的物权收购,并取得了娄底区31.99万平方米的土地使用权。

最近的一系列行动表明,瑞安房地产显然对手中现有的房产不满意,但仍在购买和征用土地以扩大业务。

这也可能是该公司的负债率高于其他香港投资商业房地产开发商的原因。

过去几年来一直不低的负债率似乎与瑞安房地产的轻资产战略大相径庭。

在当前的宏观环境下,当公司正在向商业地产开发商转型时,负债率是瑞安房地产必须关注的问题。

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