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房地产市场的严格控制

主持人刘伟杰:由于上市公司第三季度报告即将披露,本报将采访业内专家,根据第三季度报告的结果预测和半年度报告的相关数据,分析宏观经济政策对上市公司第三季度报告可能产生的影响。

经历了年初的“小春”市场后,房地产市场在5月份开始降温。业内专家预测,今年的”金九银十”或房地产市场质量差。

根据上海一居房地产研究所提供的数据,9月1日至9月26日期间,全国47个热门城市新建商品房销售1765万平方米,较8月同期有所回升。

具体而言,四个一线城市新建商品房面积达到169万平方米,同比增长3%。11个二线城市新建商品住宅周转面积达到1080万平方米,比上个月增长14%。32个三线、四线城市新建商品住宅周转面积达到516万平方米,比上个月增长9%。

“虽然9月份新房销售量受到开发商加大市场推动力度等因素的影响,与8月份销售量相比略有回升,但总体而言,反弹势头仍然不足。

“上海易居研究所智库中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时说。

严跃进认为,上述47个城市9月份成交量反弹的另一个原因是8月份新房成交量较低。

从原因分析来看,在2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确表示“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”后,居民对房地产市场的心理预期发生了变化。此外,目前居民增加杠杆空的空间有限。

虽然今年下半年住房企业受到融资难度加大的影响,推动步伐和力度加大,但在房地产市场全面收紧的背景下,预计今年房地产市场“九金十银”交易量不会大幅增加。

回顾今年以来房地产市场的监管框架,《证券日报》记者发现,收紧对房地产企业的融资可以说是一项重要内容。

一是5月17日,银监会发布《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作的通知》,要求对房地产信托业务进行严格监管,强调不得向“四证不全”、开发商或控股股东资质不达标、资金不足的房地产开发项目提供直接融资。随后,7月6日,中国保监会对一些房地产信托业务增长过快、过快的信托公司发出了采访警告。

此后,国家发改委于7月12日对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,进一步规范房企海外发债。此后,国家发展改革委(NDRC)于7月12日发布了《关于房地产企业申请发行外债备案登记相关要求的通知》,进一步规范房地产企业海外债券发行。

7月30日,中共中央政治局召开会议,强调房地产不应被用作经济的短期刺激。

央行还在同一周“点名”了房地产行业,包括在银行业金融机构信贷结构调整优化论坛上明确表示,房地产行业占用更多信贷资源,各类银行应改变对传统信贷渠道的依赖,合理控制房地产贷款发放。在2019年下半年央行工作视频会议上,有人提出要坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,实行房地产长效管理机制,按照“城市政策”的基本原则,继续加强房地产市场的资本管制。

安居克房地产研究所首席分析师张博在接受《证券报》采访时表示,从今年以来监管部门一系列政策的出台和引导来看,中国房地产市场正坚定地走在“不投机炒房”的轨道上,在保持稳定的同时,有效遏制了房地产市场的非理性行为。

对于住房企业来说,资金无疑是其发展的源泉,但随着融资难度的逐步加大,资金已经成为其面临的第一个挑战,积极转变其发展思路势在必行。

据直接影响房地产企业大规模涌入的国际金融信息网(iFinD)数据,根据沈万一等行业的统计,截至9月29日,a股上市的14家房地产企业发布了第三季度业绩预测,其中只有3家有所增加或略有增加,2家有所减少或略有减少,7家有持续亏损、首次亏损和亏损。

此外,有两家房屋公司第三季度业绩预测显示不确定性。

“可以看出,当前的宏观调控政策对住房企业的规模有着非常直接的影响。

”张博分析称,在融资环境趋紧的情况下,高度依赖住房的企业不得不选择暂停或更合理的方式来占用土地,而为了加快资金的返还,许多住房企业已经推出了各种促销手段。

值得注意的是,如果房屋销售企业达不到预期,资金回笼压力将进一步加大,这将影响规模,降低利润。

张博认为,从长远来看,住房企业将转型或成为一种趋势。

红阳集团总裁蒋大强表示,中小房地产企业急于规模化的窗口期已经关闭,在弯道超车的机会非常小。

因此,未来住房投资项目的标准应该是流动性第一,安全性第二,盈利性最后。

除了更加重视风险管理,仁恒集团上海公司常务副总经理沈濮阳认为,实体经济未来将获得更多的流动性支持。从住房企业的角度来看,依靠土地红利“躺下来赚钱”的机会已经过去。只有提高产品质量和服务,我们才能生存。

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