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为什么物业管理行业经常看到双股?

领先优势显而易见,新的分享机会有待探索,保利地产、时代邻里、蓝光加百列等在下半年上市。

领先优势显而易见,新的分享机会有待探索,保利地产、时代邻里、蓝光加百列等在下半年上市。

自2018年初以来,共有9家物业管理公司登陆香港股市,其中包括100亿张乡村花园服务和优雅生活服务的门票。

物业管理行业的整体股价也在2018年10月反弹,然后飙升。

自2019年初以来,香港股票物业行业排名前五位的公司是永盛人寿(123.80%)、凯撒嘉恩(105.24%)、新城悦(87.68%)、碧桂园(83.10%)和中海地产(75.71%)。

为什么物业管理公司在过去的一年里发展得这么好?一方面,房地产公司的业绩正在经历快速增长;另一方面,在贸易摩擦和地缘政治冲突的背景下,资金的避险意识增强,具有反周期属性的优质房地产公司的估值提高。

从2019年半年度报告来看,香港上市房地产公司的利润增长率普遍较高,同期股价迅速上涨。

其中,凯撒美美(297.66%)、永胜人寿(119.67%)和新城悦服(105.94%)增长最快。

然而,对于利润丰厚的公司,如乡村花园服务和优雅生活服务,业绩增长率仍在70%左右。

同时,物业管理公司的低负债、轻资产和摇钱树的属性也使其成为对冲基金的首选之一。

据统计,很多香港上市的物业管理公司,包括碧桂园、中海地产和新城悦,都没有计息负债,财务杠杆极低。

然而,它的商业模式既有轻资产又有摇钱树的属性。不需要持有房地产,每月固定物业管理费流入具有明显的反周期特征。

从目前来看,物业管理分离的浪潮仍在继续。目前,有三家(保利地产、蓝光嘉宝和时代邻里)在排队,万科和其他领先地产尚未分离。

二等投资者更关心的是,已经经历了飙升的物业管理行业是否还有投资机会,还是投资机会被高估了。一、行业:规模扩大,赚钱难度降低1。行业:规模仍在扩大。据中国指数研究院数据,截至2017年底,全国物业管理行业管理面积达到195亿平方米,同比增长5.5%,2009年至2017年CAGR为6.6%。行业管理领域稳步扩大,仍处于规模增长期。

虽然房地产行业目前处于下行周期,但仍将创下每年约10亿平方米的竣工面积,这也将成为物业管理的增量来源。

除了增量业务外,物业管理行业仍处于非常分散的状态,存量非常大空整合。

根据中学的数据,截至2017年底,十大物业管理企业的市场份额为11.06%,百大城市的市场份额为32.42%。

总的来说,物业管理行业是一个良好的轨道,整体规模巨大,仍处于增长周期。同时,行业的分散性相对较大,领导者的成长既有增量创业的机会,也有股票兼并的机会。

2.商业模式(Business Model):科技进步带来规模效应的住宅物业管理基础业务非常简单——为住宅小区提供统一的安全、清洁、绿化等服务。

其优点是业务简单,资产轻,现金流恢复稳定。

然而,收入方面的政策定价有限、成本方面的劳动密集型以及提高经营杠杆的难度是其明显的缺点。

在收入方面,住宅物业的定价受政策管制,对最高价格有严格限制。现有房产的单价普遍较低,难以提高。

然而,单位面积的运营成本却在逐年增加。

SASAC数据显示,居民服务人员的平均工资从2008年的15,700元增加到2018年的41,100元,近年来增长率约为7%。

有限的定价和不断上涨的成本也是导致物业管理行业分散、群龙无首的主要原因。

规模和盈利能力都没有优势是个问题,这也使得物业管理多年来一直是房地产开发的一个附属行业。

该行业命运的改变来自新技术的逐渐发展和广泛使用。首先,技术大大提高了人均生产率。

据统计,自2015年以来,随着智能系统在安全、停车、管理等方面的广泛应用,前100家物业管理公司的人均产值和人均管理面积都有了显著提高。

其次,随着技术的赋权,物业管理公司可以在基本物业服务的基础上发展更灵活的社区增值服务。

例如,门禁、支付和停车等常见功能被集成到一个特殊的应用平台中。在提高效率的同时,也更有利于物业公司经营业主形成的社区,满足业主多样化的需求。

最后,科技早期投资成本高、后续边际成本逐渐降低的特点也使得物业管理行业逐渐呈现出规模经济的特征。

只有当规模达到一次性水平,物业公司才有资本成本引进最新技术,而新技术带来的服务质量和效率的提高也将有助于物业公司建立竞争优势。

3.增长逻辑当初佛教物业管理公司注重规模增长时,哪家公司更有优势?房地产公司的成长符合行业特点。一方面,它来自附属房地产公司的销售增长,直接获得的增量市场单价更高。另一方面,它来自并购整合和品牌竞争,这需要更大的资本优势或市场认可的品牌优势。

由此,物业公司规模增长的三大路径分别为:1)背靠大山,开发母公司强力输送管理面积;2)资金充沛、管理能力外溢,大幅并购;3)运营能力得到市场认可,通过竞标不断取得物管业务。因此,房地产公司规模增长的三大途径是:1)依托山区,发展母公司强大的交通管理区域;2)资金充裕,管理能力外溢,大规模并购;3)经营能力得到市场认可,物资管理业务通过竞标不断获得。

第二,根据以上总结的三条增长路径,领先公司可以将香港上市的房地产公司大致分为三类。

1.房地产领导者支持的物业管理公司通常拥有最高的增长确定性。一方面,在母公司多年稳定的运输下,它们的经营面积和收入已经达到一定的规模。

另一方面,母公司的城市布局、土地储备规模、建设和销售等。也基本上预测了这类物业管理公司未来几年的业绩增长。

如上表所示,物业管理公司以房地产领导者为后盾,以碧桂园服务等为代表。,具有非常明显的特点,即:1)储量合同面积大,增长弹性大。

预售制度的存在使得房地产公司的销售往往早于建筑的竣工和物业的交付。对于物业管理公司而言,合同面积准备金从合同房地产侧面积预售时开始入账,并在建设完成后转入管理区域。

然而,由领先公司支持的房地产公司通常有大量的储备合同,这是它们未来收入增长的明确来源。

2)现金流状况良好,负债极低。

基于新项目定价高、新投资增幅小的优势,这些物业管理公司的现金流和债务状况往往相对较好,这也为它们进行外部收购提供了优势。

2.延伸并购。然而,一些物业管理公司更激进,试图通过自身激进的并购来弥补发展母公司的弱增长,从而实现规模增长。

然而,对公司能力的要求并不低:1)雄厚的现金实力;2)并购过程中的项目筛选能力和较强的议价能力;3)并购完成后的整合能力。

以优雅的生活服务和丰富多彩的生活为例,它也通过收购和收购迅速扩张,但优雅的生活服务和丰富多彩的生活效果是不一样的。

自2015年以来,雅利安人寿一直在积极拓展其他路线——第三方财产招标和收购。

截至2019年年中,第三方管理面积比例高达72.40%,合同面积比例为66.9%。

凭借对雅高和绿地控股的支持,雅高人寿本身在规模、资本和管理能力方面都有一定的实力。

在通过并购扩大规模的同时,它不仅实现了业绩的快速增长,还保持了良好的债务和现金流水平。这是一个良性和可持续的并购扩张。

相比之下,多彩生活的并购之路有些漫长。

一方面,大量的并购导致了高额债务。截至2019年年中,公司生息债务/总投资资本比率达到45.6%,远高于其他房地产公司。由于高杠杆和沉重的偿债压力,房地产公司已经失去了低负债的优势。

另一方面,蔡晟的并购规模很大,但大部分目标是管理质量差的低端物业。并购后的整合成本较高,并购带来的绩效增长相对较小。

3.打造差异化品牌此外,还有以绿色城市服务为代表的差异化物业管理公司。经过多年坚持服务质量和增值服务创新,绿城服务在市场拓展方面建立了独特的品牌实力。

绿色城市服务增值服务体系最为完善。来源:官方网站公司受益于品牌溢出,绿城服务在市场竞价中获得了独特的品牌优势。

根据之前披露的信息,绿城服务对关联房地产公司的披露远远低于其他总公司。

总体而言,科技进步帮助物业管理行业逐步实现了劳动力成本的降低,为其规模增长提供了源动力。

规模扩大后形成的社区使提供高利润增值服务成为可能。

随着时代的发展,物业管理行业必将产生市场份额更大的龙头企业。

这也可能是许多房地产公司分拆上市的原因。资本市场带来的资本和品牌溢出正是这些大型物业管理公司所需要的。

风险提示:上述作者或客人的意见都有其特定的立场。投资决策应该基于独立思考。

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